Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti

Akým spôsobom sa zdaňujú príjmy z predaja nehnuteľnosti? Kedy je potrebné podať daňové priznanie? V článku sa budeme venovať zdaňovaniu príjmov z predaja nehnuteľnosti v prípade fyzickej osoby.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjmy z predaja nehnuteľnosti sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov v znení neskorších predpisov a v daňovom priznaní ich nájdeme uvedené ako príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností sa považuje  napr. príjem z predaja bytu, rodinného domu, apartmánu, chaty, pozemku a pod.

Príjem z predaja nehnuteľnosti si podľa § 8 odst. 5 môžete znížiť o daňové výdavky:

• pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena uvedená v uznesení o dedičstve,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená znaleckým posudkom v čase darovania, ak by bol  príjem z predaja u darcu v čase darovania pri prípadnom predaji oslobodený od dane (v prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu),
• ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej vlastnou výstavbou sú výdavkom preukázateľne vynaložené výdavky na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii,
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci,
• úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti.

Podľa zákona o dani z príjmov sa do čiastkového základu dane zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).

Okrem toho je dôležité správne určiť aj okamih predaja nehnuteľnosti, ktorý sa na tento účel posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci alebo nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo spojené s členským podielom. Základ dane z príjmov fyzickej osoby sa na Slovensku zdaňuje sadzbou dane z príjmov. Sadzba dane pre fyzickú osobu je 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima vrátane a 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 176,8-násobok platného životného minima.

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti je potrebné myslieť aj na zdravotné odvody. Zdravotná poisťovňa odvody vyčísli až po podaní daňového priznania. Výška odvodu do zdravotnej poisťovne je 14 % z vymeriavacieho základu a zdravotná poisťovňa vyčíslenú výšku odvodov oznámi v ročnom zúčtovaní poistenia. Zaplatené zdravotné odvody si následne môže fyzická osoba uplatniť ako výdavok nasledujúci rok, ale len za predpokladu, že bude mať opäť príjem z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že fyzická osoba už nebude mať príjmy z predaja nehnuteľnosti, môže si podať dodatočné daňové priznanie, v ktorom si výdavky uplatní a správca dane mu tak vráti preplatok.

Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane a zdravotných odvodov?

Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane z príjmov, ak spĺňate zákonom stanovené podmienky (§ 9 zákona o dani z príjmov). Ak sa jedná o príjem z predaja nehnuteľnosti:

• po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
• nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa,
• zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
• vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (ide hlavne o vydanie v rámci reštitučných zákonov)

Oslobodený príjem daňovník v daňovom priznaní neuvádza.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

Praktický príklad: Daňovník uzavrel v roku 2022 zmluvu o predaji rodinného domu. Daňovník dom kúpil v roku 2018 za 150 000 € a predal ho za 230 000 € v januári 2022.

Zdaniteľným príjmom daňovníka je príjem z predaja domu (dom nevlastnil viac ako 5 rokov, z tohto dôvodu príjem nie je od dane oslobodený). Daňovník uvedie v daňovom priznaní za rok 2022 príjem z predaja bytu vo výške 230 000 € a do daňových výdavkov zahrnie kúpnu cenu zaplatenú za kúpu bytu vo výške 150 000 €.

Kupujúci je povinný podať daňové priznanie u príslušného správcu dane najneskôr do 31. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom nadobudol  nehnuteľnosť. V daňovom priznaní daňovník len oznámi údaje, ktoré sú potrebné pre výpočet dane z nehnuteľností správcovi dane.